Conheça o grau de complexidade deste que faz parte do rol de serviços oferecidos pela S4C Construções
Integrante da Engenharia Diagnóstica em Edificações, a Inspeção Técnica de Vizinhança possui um objetivo bastante claro: oferecer uma ferramenta à construtora/incorporadora de um novo empreendimento imobiliário que garanta como eram as condições de imóveis do entorno da obra antes do início da mesma. Isto para mitigar litígios indevidos e resguardar a segurança física e financeira dos envolvidos: empreendimento e proprietários/usuários dos imóveis vizinhos.
Resumidamente, a Inspeção Técnica de Vizinhança é uma análise técnica das condições construtivas, de manutenção e de uso de imóveis que ficam no entorno de uma nova obra.
A Inspeção Técnica de Vizinhança faz parte de uma das primeiras ações do empreendimento, pois deve ser realizada antes de quaisquer intervenções no terreno.
O procedimento é de alta complexidade e deve ser realizado por profissionais experientes e respaldados tecnicamente.
Os vistoriadores analisam e identificam as características do local para determinar o estado geral e as patologias encontradas, para que um possível risco seja posteriormente verificado rigorosamente. A análise de segurança permite que se determine o grau de criticidade das anomalias e demais irregularidades.
Além da parte técnica, é responsabilidade do engenheiro analisar quanto os vizinhos sabem sobre a obra e como é sua aceitação em relação à mesma, assim como o impacto que ela causará na vida das pessoas.
Na prática – O raio da vizinhança a ser inspecionado depende do consultor de fundações da obra, que deve levar em consideração o tipo de solo e de fundações da futura construção.
Primeiro, a empresa responsável pela Inspeção Técnica de Vizinhança deve solicitar e obter autorização para entrar nos imóveis. Para isso, é importante ter um contato prévio com cada um para que sejam efetuados os agendamentos.
Caso o vizinho não autorize a entrada, cabe ao vistoriador apenas apontar o fato no relatório para que a construtora/incorporadora, caso queira, tome medida cautelar judicial para garantir a entrada.
Uma vez com a autorização em mãos, os profissionais devem fazer uma vistoria técnica detalhada na parte interna e externa do imóvel em questão, com registros fotográficos do local. Possíveis patologias e incompatibilidades com as boas práticas de construção encontradas devem ser detalhadamente fotografadas e descritas.
Devem constar do laudo informações como a topografia da região, arborização, melhoramentos públicos, vias de acesso, tipos de urbanização, tendências sociais e econômicas e nível de poluição. O vistoriador deve indicar ainda a existência de museus, shoppings, hospitais, praças e outros lugares que considere relevantes.
A inspeção deve analisar ainda solo – principalmente se o terreno for resultado de uma antiga demolição e houver possibilidade de contaminação -, vegetação e recursos naturais, obstáculos, divisas, muros, cercas, tapumes e paredes que possam ser confrontantes. E mais: a existência de depósito de lixo, entulhos, indícios de animais peçonhentos, enfim, quaisquer indicações que tenham relação com a limpeza do terreno.
É importante que constem do laudo fotografias, croquis, documentos e a análise dos profissionais, assim como as características e finalidade da obra, complexidade do trabalho, prazo de entrega e contato do engenheiro residente, que poderá, eventualmente, atender às solicitações dos vizinhos e responder pela construção.
Altamente recomendável é que o laudo seja registrado em Cartório de Títulos e Documentos, assim como seja entregue uma cópia aos proprietários dos imóveis que foram inspecionados.
Contexto histórico e legal – As Inspeções Técnicas de Vizinhança são realizadas desde a década de 1970 em São Paulo, no entanto, foi apenas a partir de 2007 que a prática ganhou força no Brasil.
Atualmente, este serviço tem impulsionado a Engenharia Diagnóstica, que, por sua vez, tem aumentado o número de Inspeções e Auditorias (que fiscalizam os serviços e os materiais de obras em relação à conformidade com as normas) e Consultorias (para quem quer saber quais as melhores técnicas construtivas e de reparos).
Apesar de não haver uma norma específica que verse sobre a Inspeção Técnica de Vizinhança, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) recomenda que algumas de suas Normas Brasileiras (NBRs) sejam seguidas. São elas: NBR 15575 – Desempenho de Edifício, NBR 12722 – Discriminação de Serviços para a Construção de Edifício e a NBR 7678/83 – Segurança na Execução de Obras e Serviços de Construção.
No entanto, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) indiretamente versa sobre a obrigatoriedade legal de haver uma inspeção que leve em consideração a vizinhança de um novo empreendimento.
Mesmo que não haja uma legislação específica para este tema, o fato de ter aumentado o número de laudos no Brasil todo mostra que o mercado da construção civil entendeu que sem qualidade técnica não há como evitar acidentes nem manter um padrão de qualidade.
A tendência agora é que outras vertentes da Engenharia Diagnóstica, como a Inspeção Predial de Manutenção, também comecem a ter um índice de execução maior no País; para isso, é necessário que as três esferas de governo e os condomínios atentem para a importância da segurança e da qualidade tanto em relação a quem vai trabalhar em uma obra quanto para quem vai usufruir do imóvel futuramente e seus vizinhos.
Fomentar esta cultura contribui para preservar o patrimônio imobiliário, evitar acidentes e mais uma gama grande de outros problemas que podem ocorrer.
Case – A última Inspeção Técnica de Vizinhança executada pela S4C Construções foi em novembro e dezembro de 2018 em Campinas, em um novo empreendimento residencial de alto padrão.
A empresa designou cinco profissionais para realizar o trabalho: três engenheiros, uma arquiteta e um assistente de engenharia, que vistoriaram um raio de 20 metros a partir do perímetro da obra.
A construção que originou a necessidade de se realizar a Inspeção Técnica de Vizinhança possui aproximadamente 5.000 metros quadrados de área, uma única torre, subsolo, térreo e 26 pavimentos-tipo.
Ao todo, são 106 unidades: 53 com 125 metros quadrados e três dormitórios cada e 53 com 155 metros quadrados e quatro dormitórios cada. As vagas de estacionamento somam 272. A área privativa total conta com 15.058,27 metros quadrados enquanto a área construída total possui 21.878,68 metros quadrados.
