Case – Laudo de Recebimento de Obras – S4C Construções

Case – Laudo de Recebimento de Obras

Case – Laudo de Recebimento de Obras

Um dos serviços oferecidos pela S4C Construções é o Laudo de Recebimento de Obras, cujo principal objetivo é diagnosticar o empreendimento, de modo a comparar o executado versus às normas e legislação vigentes.

Mas antes de dissertar sobre o tema e apresentar informações de um case da S4C, é necessário embasar o mercado no Brasil.

 

Construção civil – Atualmente, este segmento é regulamentado pelos seguintes dispositivos: Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo a NBR 15.575 – Habitações Residenciais – Desempenho (2013), a NBR 14.037 – Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (2011) e a NBR 5.674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção (2012).

No Código de Defesa do Consumidor está previsto que os profissionais e empresas responsáveis pela construção (fabricantes, produtores, construtores, importadores), independentemente da existência de culpa, são responsáveis por responder pela reparação dos danos causados aos consumidores decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de produtos, assim como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Prevê ainda que é proibido disponibilizar no mercado produtos e serviços que estejam em desacordo com as normas dos órgãos oficiais, como a ABNT.

Já o Código Civil revela que nos contratos de empreitada de edifícios e demais construções consideráveis, os empreiteiros de materiais e execução responderão, por cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, dos materiais e do solo. O artigo 618, parágrafo único, esclarece que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

As normas da ABNT regem diferentes fases da obra. A NBR 15.575, de Habitações Residenciais – Desempenho, traz requisitos para os sistemas estruturais, de pisos, de vedações verticais internas e externas, de coberturas e hidrossanitários. Tais itens não se aplicam a obras já concluídas, desde que o projeto tenha sido protocolado antes da norma entrar em vigor.

A referida norma visa oferecer tanto requisitos dos usuários para o edifício habitacional e seus sistemas quanto ao seu comportamento em uso e não na prescrição de como os sistemas são construídos. Ela também não substitui as normas prescritivas, ela as complementa. E em caso de conflito ou diferença de critério, prevalece a mais exigente.

Basicamente, a NBR 15575 oferece disposições que se aplicam aos sistemas que compõem edifícios habitacionais, projetados, construídos, operados e submetidos a intervenções de manutenção que atendam às instruções específicas do respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.

A NBR 14037, de Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, revela o conteúdo a ser incluído no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações com recomendações para sua elaboração e apresentação para as unidades autônomas e áreas comuns.

Já a NBR 5674, de Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção prevê que é economicamente inviável e ambientalmente inaceitável que as edificações sejam consideradas descartáveis, pois não são passíveis de simples substituições por novos exemplares quando são inferiores ao exigido pela norma 15.575. Daí a necessidade de manutenção desde que começam a ser utilizadas.

 

O Laudo – Hás duas motivações principais para que o laudo seja realizado: a gestão – e aqui cabem a qualidade e obrigação comercial – e a justificativa cautelar, caracterizada por uma ação preventiva de assistência técnica e precaução em relação a eventuais ações judiciais.

O Laudo de Recebimento de Obras pode ser contratado por uma construtora, incorporadora ou síndico. É possível que a construtora queira caracterizar o estágio em que a obra se encontra ou o incorporador ou proprietário podem querer que um profissional independente, que não tenha participado da construção, faça uma vistoria imparcial e aponte anomalias, falhas e inconformidades, para que se façam as devidas correções antes de a obra ser formalmente recebida. Aqui também cabe a necessidade de demonstrar que a obra está sendo entregue em conformidade com o contratado.

Podem passar por vistoria para realização do Laudo empreendimentos residenciais, comerciais, especiais (shopping centers, por exemplo), indústrias, empresas de logística e áreas comuns – áreas privativas.

 

Os procedimentos são os que seguem:

 

– preliminares

– vistoria

– análises das constatações e observações feitas in loco

– elaboração do laudo

 

A fase preliminar ocorre anteriormente à vistoria: aqui devem ser conhecidas e estudadas as especificações e diretrizes de natureza técnica ou informativa contidas na documentação que o contratante disponibiliza, que devem constar do laudo também.

São verificados o projeto legal (Municipalidade e CB), projetos executivos (arquitetura, hidráulica, elétrica, entre outros), alvará de construção, memorial descritivo e material publicitário. Caso a obra já tenha sido concluída, devem ainda ser estudados e conhecidos o Manual de Uso, Operação e Manutenção da Área Comum e o Manual do Proprietário.

Na fase de vistoria acontece a observação visual de elementos, componentes e sistemas aparentes e, quando necessário, são utilizados equipamentos e instrumentos, como binóculos, níveis de bolha, níveis de mangueira, trenas, clinômetros, entre outros. É imprescindível que se retrate o estado físico da obra e, para isso, devem ser observados e caracterizados os sistemas passíveis de visualização e elementos acessíveis ao vistoriador.

A identificação de anomalias e a não conformidade visa à correção dos problemas. Todas as áreas comuns da edificação devem ser inspecionadas: subsolos; pavimento térreo e tipos; cobertura; fachada; barrilete; caixas d’água; elevadores; áreas de lazer, tais como: quadras, playground, etc.

Quando uma obra ainda não foi concluída, este fator deve ser indicado e a vistoria pode ser parcial, vinculada a sistemas específicos, ou total, quando abranger todos os sistemas.

Existe a possibilidade de serem realizadas vistorias intermediárias complementares, guiadas por um checklist, para que se verifique a realização de reparos e correções.

Na análise, há que se registrar, fundamentar e caracterizar tudo quanto foi observado na vistoria. Deve haver um confrontamento entre as observações feitas, as constatações relatadas e retratadas por meio de relatório fotográfico e o apontamento de anomalias e inconformidades.

O Código de Obras e Edificações de São Paulo prevê que “poderão ser aceitas alterações que não descaracterizem o projeto aprovado, nem impliquem em divergência superior a 5% (cinco por cento) entre as metragens lineares e ou quadradas da edificação, constantes do projeto aprovado e as observadas na obra executada.”

Ficam “excetuados os espaços destinados a circulação e segurança, as dimensões previstas em projeto para os diversos compartimentos, que poderão apresentar divergência superior à permitida, desde que a porcentagem de 5% (cinco por cento) seja respeitada em relação às dimensões mínimas previstas nos Capítulos 10, 11, 13 (Estacionamento), 14 e 16 do COE.”

 

O Código Civil também trata de tolerâncias em seu artigo 500: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento ao preço. §1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.”

Na fase final, do Laudo devem constar os seguintes itens: objeto, finalidade, objetivo, identificação do solicitante, localização, data da vistoria, descrição técnica da obra e dos sistemas vistoriados, diretrizes e procedimentos adotados, documentos de referência, vistoria – constatações, análise das observações feitas, relatório fotográfico, conclusão – considerações finais, condições limitantes, encerramento com data da emissão e assinatura dos profissionais responsáveis, acompanhada do número do CREA/CAU e número do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

O serviço deve ser realizado por um engenheiro civil ou um arquiteto e urbanista, devidamente credenciado em seus conselhos de classe (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU, respectivamente).

Caso os profissionais encontrem alguma impossibilidade de aplicar os procedimentos descritos acima, isto deve ser declarado e justificado no laudo.

 

Case S4C – No último mês de setembro, três engenheiros da S4C participaram da execução de um Laudo de Recebimento de Obras. Para isso, realizaram todas as etapas apresentadas anteriormente em um empreendimento residencial com 54.000 m2 de área construída, que será utilizado por aproximadamente 1.200 pessoas.

Como o trabalho foi encomendado pela incorporadora, o serviço foi realizado próximo à data de término da obra, de 60 a 90 dias antes da entrega.

 

Contexto – A construção civil no Brasil ainda é bastante precária, uma vez que muitas construtoras entregam empreendimentos com anomalias com diversos graus de impacto. Por isso, o Laudo de Recebimento de Obras é uma ferramenta que vem para oferecer um controle de qualidade.

Esta vistoria leva em consideração o ponto de vista do cliente, por isso, verifica vícios aparentes e indícios de vícios ocultos para que o cliente possa receber a nova obra de maneira satisfatória, sem prejuízo de sua segurança e de seu investimento.

O consumidor não tem obrigação de conhecer as características técnicas de uma edificação, a responsabilidade de orientar e descrever quaisquer particularidades da edificação é da construtora.

Mais do que isso, é obrigação da construtora entregar um empreendimento sem defeitos e que siga rigorosamente as normas e legislação vigentes.

Entre os anos de 2008 e 2010, devido à relativa confortável situação econômica do País, houve o lançamento de vários empreendimentos imobiliários. No entanto, pouco tempo depois – por volta de 2013 e 2014 -, quando esses projetos estavam em andamento, os problemas econômicos vividos pelo Brasil impactaram o setor da construção civil.

Na tentativa de diminuir custos, principalmente os gastos com mão de obra qualificada e treinamento, tais empreendimentos perderam muito a qualidade técnica e o atendimento aos requisitos normativos.

Este cenário propiciou que construtoras “mascarassem” anomalias construtivas, principalmente nos revestimentos, para que os clientes não as percebessem no momento do recebimento.

A crise causou uma necessidade ainda maior nas pessoas de receberem o quanto antes a sua propriedade. Isto somado à falta de conhecimento técnico, fez com que muitos consumidores recebessem suas unidades com problemas escondidos.

Daí a importância indiscutível do Laudo de Recebimento de Obras: atuar em prol do cliente para que este não seja lesado e saiba a real condição do produto ou serviço que está adquirindo.

 

 

Quer saber mais sobre o Laudo de Recebimento de Obras da S4C? Acesse: https://s4cconstrucoes.com.br/recebimento-de-obras/

2 Comments

  1. FREDERICO MANSUR GAÍVA disse:

    Gostei muito do assunto!

    No dia a dia do exercício profissional, nas diversas especialidades da engenharia, percebe – se os desafios a serem desbravados, quando se depara com a necessidade da aplicação da “manutenção corretiva” em uma edificação.
    Comumente, as edificações, depois de alguns anos da sua construção, não dispõem de documentação técnica, completa e detalhada, como referência para se obter informações sobre a origem de uma determinada ocorrência.
    Acho muito importante a emissão do Laudo de Recebimento de Obras, principalmente se estiver elaborado por cada especialização da engenharia; este será uma ótima referência para o profissional que irá aplicar a manutenção. O laudo será como um espécie de bússola para início dos trabalhos.
    Ainda, este laudo, dará mais segurança para os proprietários do imóvel.

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