Que o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão, isso já é de grande conhecimento popular. Cabe a ele a defesa dos interesses de todos os condôminos. Com a entrada em vigor da NBR 16.280:2014 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, o síndico precisa redobrar a atenção para evitar problemas no futuro.

Essa norma tem como objetivo regulamentar e orientar sobre todos os tipos de reformas em edificações, tanto nas unidades autônomas quanto nas áreas comuns, criando regras rigorosas em todas as fases de execução da reforma.

De acordo com a Norma, qualquer tipo de reforma que possa comprometer a estrutura e segurança da edificação, deverá ser submetida a uma análise técnica. A NBR 16.280 foi criada para coibir que várias obras de reforma em unidades sejam executadas sem nenhum critério, sem profissionais qualificados, colocando em risco a segurança dos moradores do edifício e vizinhos. Portanto, o condômino que pretende fazer uma reforma em sua unidade, será obrigado a informar o síndico, apresentar um laudo assinado por responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) com registro no CREA e/ou CAU, com devida documentação de responsabilidade técnica recolhida junto ao Conselho Regional pertinente. Assim, o síndico deve ficar atento a sua responsabilidade, pois caberá a ele autorizar ou não a reforma, baseado na avaliação do parecer técnico elaborado por profissional contratado pelo condômino.

Apesar de não ser uma lei, seu cumprimento é obrigatório dentro dos condomínios. Caso haja algum litígio oriundo de uma reforma ocorrida após 18/04/2014, mês de entrada em vigar da nova norma, provas técnicas e/ou periciais solicitadas pela justiça terão a norma como parâmetro.

Entre as principais obrigações do síndico, previstas na NBR 16.280, pode-se destacar:

1. Antes de qualquer reforma em área comum ou privativa, o síndico deverá receber o plano de reforma e documentação pertinente. O mesmo deverá fazer a análise técnica ou encaminhar a um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), podendo aprovar ou reformar a reforma, justificando os motivos;
2. O síndico é o responsável por autorizar ou a entrada de materiais e mão de obra contratados para a execução da reforma;
3. O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma que venha a ocorrer no condomínio, incluindo o termo de encerramento, transferindo-a ao sucessor.

E dentre as principais obrigações dos proprietários, previstas na NBR 16.280, pode-se destacar:

1. Possuir parecer de um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto), com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no caso de engenheiro; ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso de arquiteto, devido a alterações na estrutura, alvenaria ou qualquer outro sistema da área privativa ou comum;
2. Garantir que a reforma seja executada dentro do planejado, nos preceitos de segurança, atendendo todos os regulamentos do condomínio.

As obras que não representam risco a segurança, como pintura, deverão seguir apenas as regras internas do condomínio, não sendo necessário a apresentação de parecer e/ou responsável técnico.

Embora ainda não muito divulgada, a NBR 16.280, não tem o intuito de burocratizar as reformas em condomínios. Ela é uma guardiã contra as reformas irregulares, pois busca a segurança a execução dos serviços, inibindo problemas técnicos, e acidentes, como o ocorrido no Edifício Liberdade, no centro da cidade, em 2012, ocorrida em razão de reformas realizadas sem o devido estudo técnico.